Thema Zuwanderung

II. Praxis-Fragen im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterbringung

Rechtliche Fragen

Allgemein

• Welchen Beitrag können Wohnungsunternehmen freiwillig leisten – wozu können sie verpflichtet werden?

Im Grundsatz gilt die Privatautonomie, so dass eine Verpflichtung der Wohnungsunter-nehmen nicht besteht. Gesetzesvorhaben wie in Hamburg und Berlin, nach denen Immobi-lien ggf. für die Unterbringung von Flüchtlingen beschlagnahmt werden können werden in Bayern abgelehnt. Vor dem Hintergrund ihrer sozialen Verantwortung entscheiden sich Wohnungsunternehmen in unserem Mitgliederkreis häufig freiwillig für Beiträge zur Flüchtlingsunterbringung. Die Palette an Leistungen ist hierbei weit, vgl. auch Praxisbei-spiele unter IV.

• Wer bezahlt den Einsatz der Wohnungsunternehmen?

Die Kosten der Unterbringung trägt der Freistaat Bayern in staatlichen Unterkünften un-mittelbar. Im Falle der dezentralen Unterbringung erstattet er den Landkreisen und kreis-freien Gemeinden gem. § 11 DVAsyl BY und Art. 8 AufnG BY die unter Beachtung der Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit entstandenen notwendigen Kosten. Soweit der Asylbewerber über Einkommen oder Vermögen verfügt, hat er die Kosten der Unterkunft zu erstatten. Zu Fördermöglichkeiten vgl. unter III.

• Gibt es einheitliche, bundesweit geltende Anforderungen an Wohnungen bzw. Un-terkünfte für Flüchtlinge?

Nein. Bei Wohnungen müssen die jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Es gilt der Mindeststandart, der allgemein für jede Wohnung selbstverständlich ist. Zu beachten sind insbesondere die Bestimmungen der Landesbauordnung.

• Welche Gesetze wurden im Hinblick auf die Flüchtlingsproblematik verändert?

• Mit Wirkung zum 01.11.2015 wurde das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz verabschiedet. Es handelt sich um ein Artikelgesetz, das u.a. Änderungen des Asylverfah-rensgesetzes, des Asylbewerberleistungsgesetzes, des Aufenthaltsgesetzes, des Sozialgesetzbuches und des Baugesetzbuches (BauGB) enthält. Die Anpassungen des Baugesetzbuches dehnen das im vergangenen Jahr in Kraft getretene Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlin-gen um weitere Punkte aus. Ziel des Gesetzes ist es, die Unterbringung von Flüchtlingen auf den verschiedenen Planungs- und Genehmigungsstufen zu vereinfachen und zu be-schleunigen. Vgl. hierzu im Einzelnen Fragenblock Baurecht.

• Neben Gesetzesänderungen erfolgten vermehrt Rundschreiben mit Hinweisen zur Auslegung bestehender Vorschriften. Betroffen sind vor allem das Vergaberecht, das Baurecht und das Energierecht. Vgl. auch insoweit die Ausführungen im entspre-chenden Fragenblock.

Baurecht/Energierecht

• Wo sind Flüchtlingsunterkünfte zulässig?

Die Ausführung des Bauplanungsrechts ist grundsätzlich Angelegenheit der Länder und Kommunen. Die Kommunen haben im Rahmen ihrer Selbstverwaltung das Recht und die Aufgabe, die Standortentscheidung ("Wo") zu treffen. Die Flüchtlingsunterbringung findet allgemein in Wohngebäuden (bauliche Anlagen zum Wohnen) oder in Anlagen für soziale Zwecke statt. In Bebauungsplangebieten richtet sich die Zulässigkeit nach den Festset-zungen im Bebauungsplan i. V. mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Im nicht be-planten Innenbereich sind bei faktischen Baugebieten ebenfalls die Vorschriften der BauNVO zu beachten. Im Übrigen muss sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfü-gen. Zu beachten ist, dass der Belang der Flüchtlingsunterbringung durch die BauGB-Änderungen besonders hervorgehoben worden ist, vgl. nachfolgende Frage.

• Welche gesetzlichen Erleichterungen im Baurecht wurden für die Flüchtlingsunterbringung geschaffen?

Das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz und das Gesetz über Maßnahmen im Baupla-nungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen zielen darauf ab, dass von einzelnen Regelungen des Bauplanungsrechtes für einen befristeten Zeitraum abge-wichen werden kann, um die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen zu ge-währleisten.

Das Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen enthält folgende Regelungen:

  • Die Belange von Flüchtlingen und ihrer Unterbringung sind nun ausdrücklich bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (§ 1 Absatz 6 Nummer 13 BauGB).
  • Es wurde klargestellt, dass die Flüchtlingsunterbringung zu den Belangen des Allge-meinwohls gehört, die eine Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans er-möglichen (§ 31 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BauGB).
  • Folgende Regelungen gelten befristet bis zum 31.12.2019:
    • Flüchtlingsunterkünfte können unter bestimmten Voraussetzungen auch dann im unbeplanten Innenbereich zugelassen werden, wenn sie sich nicht in die nä-here Umgebung einfügen (§ 246 Absatz 8 BauGB). Die Vorschrift betrifft die Nut-zungsänderung zulässigerweise errichteter Geschäfts-, Büro, oder Verwaltungs-gebäude.
    • Die Unterbringung von Flüchtlingen kann auch auf Flächen im Außenbereich ge-stattet werden, die unmittelbar an einen bebauten Ortsteil anschließen (§ 246 Absatz 9 BauGB).
    • An geeigneten Stellen in Gewerbegebieten werden Erstaufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für die Unterbringung von Asylbegehrenden oder Flüchtlingen im Wege der Befreiung ermöglicht. Voraus-setzung dafür ist, dass an den entsprechenden Standorten Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und dass das Vorhaben auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 246 Absatz 10 BauGB).

Weitere Änderungen enthält das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz:

  • § 246 Abs. 8 wird auf alle Gebäudearten und Nutzungsarten erweitert. In der neuen Fassung kann dann im nicht beplanten Innenbereich vom Erfordernis des Einfügens bei der Nutzungsänderung aller zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen in bau-liche Anlagen, die der Unterbringung von Flüchtlingen dienen, abgewichen werden. Über die bereits bislang genannten Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäude soll dies nach der Gesetzesbegründung vor allem in Schulen, sonstigen Bildungszwecken dienenden Gebäuden und Krankenhäusern erfolgen.
  • Für reine Wohngebiete und andere Baugebiete, in denen Flüchtlingsunterkünfte bis-lang nur ausnahmsweise zugelassen waren, sollen nun Genehmigungen in der Regel erteilt werden können.
  • mobile Behelfsunterkünfte (insbesondere Wohncontainer und Zelte) können grund-sätzlich in allen Baugebieten und im Außenbereich befristet auf drei Jahre zugelassen werden können.
  • Wenn mit diesen Erleichterungen dringend benötigte Unterkünfte nicht rechtzeitig beschafft werden können, kann in erforderlichem Umfang auch ganz umfassend vom Bauplanungsrecht abgewichen werden. Die städtebaulichen Grundsätze und Ziele des Baugesetzbuchs sollen aber fortgelten. So sind z. B. öffentliche Belange, insbe-sondere auch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, zu wahren.

Die Ausführung des Bauplanungsrechts ist grundsätzlich Angelegenheit der Länder und Kommunen, so dass diesen der in den Gesetzen eingeräumte Gestaltungsspielraum zu-steht.

• Gelten Besondere Verfahrensvorschriften nach der BayBO?

Neubau von Wohnungen

Für Planung und Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für Asylbewerber gelten die Standardanforderungen, die das Bauordnungsrecht an Wohnungen stellt. Weitergehende Anforderungen sind in der Regel nicht veranlasst. Planung und Errichtung von Einrichtungen zur Unterbringung fallen regelmäßig nicht in den Anwendungsbereich der Beherber-gungsstättenverordnung (BStättV), sondern unter den Sonderbautatbestand des Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO. Je nach Größe der Einrichtung, Anzahl der unterzubringenden Personen und innerer brandschutztechnischer Struktur des Gebäudes können dabei weitergehende oder geringere Anforderungen im Sinn des Art. 54 Abs. 3 BayBO in Betracht kom-men. Sie ergeben sich bei diesen ungeregelten Sonderbauten aus den Umständen des je-weiligen Einzelfalls.

Für die Unterbringung in fliegenden Bauten (auch Traglufthallen) gilt: Fliegende Bauten (u.a. Zelte ab 75 m²) bedürfen einer Ausführungsgenehmigung nach Art. 72 Abs. 2 und 3 BayBO. Sollen sie für einen Zeitraum von mehreren Monaten an derselben Stelle verblei-ben, ist zu prüfen, ob ein Bauantrag erforderlich wird. Die wichtigsten Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz ergeben sich in der Regel bereits aus der Ausführungsgenehmigung.

Bestand

Bei einer Unterbringung in bestehenden Wohngebäuden wird von einer (die Genehmi-gungsfrage neu aufwerfenden) Nutzungsänderung dann auszugehen sein, wenn in Gebäu-den mit ursprünglich nur einzelnen Wohnungen nun auch Gemeinschaftsräume (Koch-, Ess-, Sanitärbereiche etc.) geschaffen werden oder wenn die Belegungsdichte gegenüber der vorherigen deutlich und nicht nur vereinzelt überschritten wird.

Bei der Unterbringung in bestehenden Beherbergungsbetrieben ist davon auszugehen, dass die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird, wenn die Anzahl der je Geschoss un-terzubringenden Personen die der genehmigten Gastbetten deutlich übersteigt (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 3 BStättV) und/oder die bestehende Baugenehmigung bzw. die genehmigten Bauvorlagen einen Betreiber oder eine beauftragte Person im Sinn des § 11 Abs. 5 BStättV voraussetzen, der aber nun nicht mehr vorgesehen ist. Umgekehrt gilt, dass jedenfalls kei-ne genehmigungspflichtige Nutzungsänderung

vorliegt, wenn die Nutzung des Gebäudes durch Asylbewerber in einer Weise erfolgt, die das Gepräge des Gebäudes als Beherber-gungsbetrieb unberührt lässt.
Nutzungsaufnahme vor Durchführung eines bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens

In allen Fällen, in denen eine bauaufsichtliche Genehmigung erforderlich ist, gilt, dass die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde eine Aufnahme der Nutzung vor Erteilung der Ge-nehmigung gestatten kann, wenn anzunehmen ist, dass die maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden können.

Befristete Baugenehmigungen

In geeigneten Fällen (Lage eines in Betracht kommenden Grundstücks am Ortsrand) kann die Möglichkeit einer auf entsprechenden Bauantrag hin befristeten Baugenehmigung in Betracht kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein unbefristet genehmigtes Vorha-ben den öffentlichen Belang aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB Darstellung des Flächen-nutzungsplans) beeinträchtigen würde. Eine auf Antrag befristete Baugenehmigung stellt sicher, dass dieser Belang jedenfalls dann nicht betroffen ist, wenn der Zeitraum, für den das Vorhaben verwirklicht werden soll, so gewählt wurde, dass die Gemeinde ihre Planungsmöglichkeiten hinsichtlich des Grundstücks behält. Auch für die Interessenab-wägung im Rahmen einer Befreiung nach § 246 Abs. 10 BauGB (in Gewerbegebieten) kann eine Befristung Relevanz besitzen.

• Müssen bauliche Anlagen zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehren-den immer alle Anforderungen des Bauordnungsrechts einhalten, z.B. Barriere-freiheit, Brandschutz, Schallschutz?

Dies richtet sich nach der BayBO und fällt in die Kompetenz der Länder - dazu gehören u.a. Brandschutz, Baugenehmigungsverfahren, Stellplätze, Aufzüge.

Mit dem Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz empfiehlt die Bundesregierung den Län-dern ein pragmatisches Vorgehen ohne die Schutzziele zu vernachlässigen. Die Landes-bauordnungen sollen demnach eine schnelle und sichere Unterbringung von Flüchtlingen nicht blockieren.

Dies richtet sich nach der BayBO und fällt in die Kompetenz der Länder - dazu gehören u.a. Brandschutz, Baugenehmigungsverfahren, Stellplätze, Aufzüge.

Mit dem Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz empfiehlt die Bundesregierung den Län-dern ein pragmatisches Vorgehen ohne die Schutzziele zu vernachlässigen. Die Landes-bauordnungen sollen demnach eine schnelle und sichere Unterbringung von Flüchtlingen nicht blockieren.

Brandschutz

Die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zum Brandschutz gelten auch für Gemein-schaftsunterkünfte, die der (vorübergehenden) Unterbringung von Flüchtlingen oder dem vorübergehenden Wohnen dienen. Die erforderlichen, objektbezogenen Maßnahmen wer-den von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde auf Basis der Planungs- und gege-benenfalls Genehmigungsunterlagen festgelegt.

Im Rahmen des für eine Unterbringung in bestehenden Gebäuden ggf. durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ist es nicht erforderlich, oftmals auch nicht möglich oder sinnvoll, die bestehenden Gebäude in allen baulichen Details auf den aktuellen Stand der bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu bringen. Das gilt auch für die Vorschriften zum Brandschutz. Abweichungen im Sinn des Art. 63 Abs. 1 BayBO sind auch von Brandschutz-anforderungen möglich oder sogar geboten, wenn das grundlegende Schutzziel des Art. 12 BayBO – dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sein müssen – erfüllt ist. Zu prüfen ist, ob die Be-schaffenheit eines bestehenden Gebäudes das konkret beabsichtigte Vorhaben unter Wah-rung dieses Schutzziels gestattet. Die ggf. zu treffenden Maßnahmen baulicher, betriebli-cher oder anlagentechnischer Art sind immer im Gesamtzusammenhang zu betrachten und auf dieses Schutzziel auszurichten.

Für Wohnungen – ausgenommen in Hochhäusern – regelt das Bauordnungsrecht den Brandschutz abschließend. Die Wohnung ist die Nutzungseinheit, für die nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO als zweiter Rettungsweg regelmäßig eine von der Feuerwehr anleiterbare Stelle ausreicht, sofern die an Erreichbarkeit und Größe gestellten Anforderungen einge-halten werden. Sollten ggf. einzelne Bewohner die Schlüsselgewalt über „ihr“ Zimmer haben, so ändert sich an der Betrachtung, dass die Wohnung insgesamt eine Nut-zungseinheit bildet, nichts; die anleiterbare Stelle muss aber von innen allen Bewohnern zugänglich sein.

Auch bei Sonderbauten schreibt das Gesetz nicht von vorneherein vor, dass bei Sonder-bauten alle Rettungswege stets baulich zu sein hätten. Es verlangt jedoch (im Gegensatz zu Standardbauten) eine Beurteilung des konkreten Falls im Hinblick darauf, ob die Per-sonenrettung über Leitern der Feuerwehr mit hinreichender Wahrscheinlichkeit noch als „möglich“ angenommen werden kann oder nicht. Bei der Unterbringung von Asylbewer-bern in bestehenden Gebäuden wird die Beurteilung dieser Frage maßgeblich davon ab-hängen, ob

  • der bauliche Zustand eine schnelle Ausbreitung von Feuer und insbesondere Rauch befürchten lässt, so dass im Brandfall nicht auf das Eintreffen der Feuerwehr gewartet werden kann,
  • die Anzahl der unterzubringenden Personen gegenüber der vorherigen Nutzung dras-tisch steigt, so dass eine Rettung über Leitern der Feuerwehr in vertretbar kurzer Zeit nicht mehr möglich erscheint,
  • im Gebäude über längere Zeiträume niemand anwesend ist, der sich soweit verständ-lich machen kann, dass er z. B. einer Leitstelle der Feuerwehr telefonisch angeben könnte, was passiert ist und wo sich das betreffende Gebäude befindet.

Auch die Frage, ob eine automatische Brandmeldeanlage nach DIN 14675 erforderlich ist (und ggf. mit welchem Schutzumfang), hängt maßgeblich von den o. g. Verhältnissen ab. Dies sollte stets mit der örtlichen Feuerwehr abgestimmt werden. Ist sie im konkreten Fall zur Alarmierung der Feuerwehr erforderlich, so ist sie gemäß Art. 2 Abs. 2 des Gesetzes über die Errichtung und den Betrieb Integrierter Leitstellen (ILSG) auf die zuständige alarmaus-lösende Stelle aufzuschalten. Mit dem Auslösen des Alarmzustands der Brandmeldeanlage ist dann auch ein interner akustischer Alarm auszulösen.

Die Bundesregierung empfiehlt, temporäre und dauerhafte Flüchtlingsunterkünfte sowie Wohnungen flächendeckend mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Betreiber der Un-terkünfte sollten die Betriebsbereitschaft gewährleisten. Eine Brandschutzordnung ist zur Gewährleistung betrieblich organisatorischer Maßnahmen im Brandfall erforderlich. Die Bewohner der Unterkünfte sollten in geeigneter Form über die Rettungswege, Rauchwar-nalarmierung, Aushänge der Brandschutzordnung und vorhandene Feuerlöscher sowie das Verhalten im Brandfall informiert werden. Bei der Nutzung von Sonderbauten oder mehrgeschossigen Gebäuden zur Unterbringung von Flüchtlingen kann das Brandschutz-konzept eine Brandmeldeanlage mit Aufschaltung auf eine ständig besetzte Stelle oder zur Feuerwehr erfordern. Die jährliche Wartung und regelmäßige Funktionsüberprüfung der brandschutztechnischen Ausstattung obliegt dem Betreiber, wenn Landesrecht nichts an-deres bestimmt.

Barrierefreiheit

Art. 48 BayBO verlangt die Herstellung eines Anteils barrierefreier Wohnungen, die Barrie-refreiheit von öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen und von baulichen Anlagen, de-ren Benutzer auf Barrierefreiheit angewiesen sind (z. B. Einrichtungen der Alten- und Be-hindertenpflege). Art. 48 BayBO stellt keine Anforderungen an die Barrierefreiheit von Ein-richtungen zur Unterbringung von Personen. Fallen diese unter den Sonderbautatbestand des Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO, haben die unteren Bauaufsichtsbehörden aber die Möglich-keit, einzelfallbezogen Anforderungen nach Art. 54 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO zu stel-len. Ob und in welchem Umfang eine Barrierefreiheit der Einrichtungen vorgesehen wird, richtet sich nach den Bedürfnissen der künftigen Bewohner.

• Braucht man für Container, Zelte und andere Formen der Flüchtlingsunterbrin-gung eine Baugenehmigung?

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden bedarf vielfach, aber nicht stets einer Baugenehmigung; insoweit kommt es nach der BayBO auf die Art der Maßnahme und die baurechtliche Situation an. Muss ein Genehmigungsverfahren eingeleitet werden, sollte es wegen des besonderen öffentlichen Interesses vorrangig durchgeführt werden. In Fällen besonderer Eilbedürftigkeit kann nach Maßgabe des Landesrechts die vorüberge-hende Duldung einer vorläufigen Belegung z. B. zur Vermeidung von Obdachlosigkeit in Betracht kommen.

• Welche Anforderungen stellen EnEV und EEWärmeG an Nutzungsänderungen, Um-bau und Renovierung bestehender Gebäude und den Neubau von Gebäuden und provisorischer Unterkünften wie Containerbauten oder Zelten? Gibt es hier Er-leichterungen?

Das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz ändert EnEV und EEWärmeG nur ganz gezielt und zeitlich begrenzt (bis. 31.12.2018). Die Sonderregelungen werden auf Aufnahmeein-richtungen und Gemeinschaftsunterkünfte im Sinne des Asylgesetzes beschränkt. Hierfür wird eine auf drei Jahre befristete generelle Befreiung von den Anforderungen des § 9 EnEV vorgenommen. Dies adressiert den Praxisfall der Nutzungsänderung, die wegen baulicher Maßnahmen (Änderung, Erweiterung und Ausbau im Sinne des § 9) Pflichten nach der Energieeinsparverordnung auslöst. Der Mindestwärmeschutz nach den anerkannten Re-geln der Technik bleibt einzuhalten.

Außerdem wird die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken (Nachrüstpflicht) des § 10 Absatz 3 bis zum 31. Dezember 2018 ausgesetzt, wenn das Gebäude als Aufnahmeeinrich-tung oder als Gemeinschaftsunterkunft im Sinne des Asylgesetzes dienen soll.

In Bezug auf das EEWärmeG entfallen für öffentliche Gebäude, die grundlegend renoviert werden, um sie als Aufnahmeeinrichtungen oder als Gemeinschaftsunterkünfte zu nutzen, entfallen die Anforderungen des EEWärmeG.

Für sonstige Einzelfälle, in denen auf Grund besonderer Gegebenheiten die Einhaltung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung ein Hemmnis darstellen, wird klarge-stellt, dass die zuständige Landesbehörde von einer unbilligen Härte (und damit vom Vor-liegen der Voraussetzungen für eine Befreiung) ausgehen kann, wenn gebäudebezogene Maßnahmen dazu dienen, Asylsuchende oder Flüchtlinge zügig in einer Aufnahmeeinrich-tung oder in einer Gemeinschaftsunterkunft unterzubringen.

Auch die Schaffung von Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünften mit Con-tainern soll erleichtert werden. Die bestehende Ausnahmeregelung von derzeit zwei Jahren wird auf Container mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu 5 Jahren ausgedehnt.

Vergaberecht

• Betreffen die o.g. Rundschreiben der Ministerien zur Anwendung des Vergabe-rechts im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterbringung auch Wohnungsun-ternehmen?

Kommunale wohnungsunternehmen sind nicht per se öffentliche Auftraggeber. Hierbei kommt es immer auf eine Einzelfallprüfung des jeweiligen Unternehmens an. Dies gilt auch dann, wenn sie Leistungen im Zusammenhang mit der Flüchtlingsunterbringung übernehmen. Wenn sie in diesem Zusammenhang jedoch Förderungen erhalten und durch den Fördermittelgeber zur Einhaltung des Vergaberechts verpflichtet werden, gelten auch die nachfolgend dargestellten Erleichterungen.

• Sieht das Vergaberecht Beschleunigungsmöglichkeiten für die Beschaffung von Leistungen vor, die dringend für die (Erst)Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden benötigt werden?

Ja, eine Freihändige Vergabe ist für Bauleistungen nach § 3 Abs. 5 Nr. 2 VOB/A und für Lie-fer- und Dienstleistungen nach § 3 Abs. 5 Buchstabe g VOL/A zulässig, wenn die Leistung besonders dringlich ist.

Ungeachtet dessen ist die Freihändige Vergabe von Bauleistungen ohne jede weitere Vo-raussetzung bis zu der Wertgrenze zulässig, die das jeweilige Land für seinen Bereich und/oder seine Kommunen festgelegt hat. (vgl. § 3 Abs. 5 Satz 2 VOB/A - Bayern: 30.000,00 Euro ohne USt). Auch bei Liefer- und Dienstleistungen kann der jeweilige Landesminister die freihändige Vergabe ohne weitere Voraussetzungen bis zu einem bestimmten Höchst-betrag zulassen (§ 3 Abs. 5 Buchstabe i VOL/A – Bayern 30.000,00 Euro ohne USt).

Im Übrigen kann für alle Vergabearten im Unterschwellenbereich die Angebotsfrist auf bis zu 10 Kalendertage bei Bauleistungen gekürzt werden (§ 10 Abs. 1 VOB/A) bzw. gibt es bei Liefer- und Dienstleistungen gar keine Mindestfrist (§ 10 Abs. 1 VOL/A).

• Was ist mit Aufträgen jenseits der EU-Schwellenwerte?

Im Bereich des EU-Vergaberechts ist ein Verhandlungsverfahren ohne vorherige öffentliche Vergabebekanntmachung (d. h. die direkte Ansprache eines oder mehrerer Unternehmen) bei Dringlichkeit ebenfalls zulässig, und zwar sowohl bei Bauleistungen (§ 3 Abs. 5 Nr. 4 EG VOB/A) als auch bei Liefer- und Dienstleistungen (§ 3 Abs. 4 Buchstabe d EG VOL/A).

• Wann liegt "Dringlichkeit" im Sinne von § 3 Abs. 5 Nr. 2 VOB/A und nach § 3 Abs. 5 Buchstabe g VOL/A vor?

Vier Voraussetzungen müssen gegeben sein:

  • Es liegt ein unvorhergesehenes Ereignis vor;
  • Es liegen dringliche und zwingende Gründe vor, die die Einhaltung der in den an-deren Verfahren vorgeschriebenen Fristen nicht zulassen;
  • Es besteht ein kausaler Zusammenhang zwischen dem unvorhergesehenen Ereig-nis und der Unmöglichkeit der Fristeinhaltung;
  • Die Dringlichkeit darf nicht vom Auftraggeber selbst verursacht worden sein.

• Können Maßnahmen zur (Erst)Unterbringung von Flüchtlingen als dringliche und zwingende Gründe angesehen werden?

Das Bundeswirtschaftsministerium hat am 24.08.2015 ein Rundschreiben zur Anwendung des Vergaberechts im Zusammenhang mit der Unterbringung und Versorgung von Flücht-lingen herausgegeben. Darin heißt es: "Aufgrund des plötzlichen Anstiegs der Flüchtlings-zahlen dürften derzeit regelmäßig sowohl das Tatbestandsmerkmal „unvorhergesehenes Ereignis" als auch „dringliche und zwingende Gründe" im Zusammenhang mit öffentli-chen Aufträgen zur Unterbringung und Versorgung von Flüchtlingen erfüllt sein. Entschei-dend ist in diesem Zusammenhang, dass der jeweilige öffentliche Auftraggeber nicht vo-raussehen konnte, dass er kurzfristig wesentlich mehr Flüchtlinge aufnehmen und unter-bringen muss als zu erwarten war. (…) Dieser unerwartete Anstieg von aufzunehmenden Flüchtlingen wird regelmäßig dazu führen, dass die für die Unterbringung und Versorgung verantwortlichen Kommunen wesentlich mehr Unterbringungsmöglichkeiten und Versor-gungskapazitäten zur Verfügung stellen müssen als zu erwarten war."

Mietrecht

• Gibt es im Mietrecht eine Sonderregelung für den Abschluss von Mietverträgen?

Ja, gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, den eine juristische Per-son des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege an-gemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Aus-nahme von den genannten Vorschriften hingewiesen haben.

Ziel der Vorschrift ist es, dass die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt benachteiligten Gruppen – durch die Einschaltung eines Zwischenvermieters (Hauptmieters) – mit Woh-nungen versorgt werden. Der Eigentümer erhält bei der Vermietung an eine Person des öf-fentlichen Rechts oder an einen Träger der Wohlfahrtspflege einen leistungsfähigen (Haupt-) Mieter. Da dieses Mietverhältnis kein Wohnraummietverhältnis ist, sind die Par-teien bei der Ausgestaltung des Hauptmietverhältnisses relativ frei. Insbesondere kann die Miethöhe bei und während des Mietverhältnisses nach den für die Geschäftsraummiete geltenden Vorschriften vereinbart werden. Zur Regelung der Vertragsbeendigung stehen flexible Lösungen zur Verfügung. Die Vereinbarkeit beliebiger Kündbarkeiten ist ebenso möglich, wie der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, weil die §§ 573, 575 BGB nicht gelten.

• Wie sind die Rechtsverhältnisse im Rahmen der Sonderregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB?

Das Wohnungsunternehmen ist Vermieter. Der Hauptmieter oder Zwischenvermieter wäre die juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege, der Untermieter die Person mit dringendem Wohnbedarf etwa ein Flüchtling bzw. Asylbewerber.

• Wer kann Hauptmieter im Rahmen der Sonderregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB sein?

Als Hauptmieter kommen die Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts in Be-tracht, also die Gemeinden und Gemeindeverbände, die Landkreise, die Landeswohl-fahrtsverbände, die Kirchen, kirchliche Organisationen, Stiftungen des öffentlichen Rechts und die Studentenwerke an den deutschen Hochschulen, soweit die nicht privatrechtlich organisiert sind. Die kommunalen Wohnungsunternehmen können allerdings nicht als Hauptmieter auftreten, weil diese nicht dem öffentlichen Recht unterliegen. Die anerkann-ten privaten Träger der Wohlfahrtspflege sind unabhängig in ihrer Rechtsform den juristi-schen Personen gleichgestellt. Hierzu zählen vor allem die Verbände der freien Wohl-fahrtspflege, das Diakonische Werk der Evangelischen Kirche in Deutschland, der Deut-sche Caritasverband e.V., der Paritätische Wohlfahrtsverband und andere Organisationen.

• Gibt es für die Sonderregelung des § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen Mustermietvertrag?

Ja. Bitte beachten Sie, dass hier ein erster Entwurf des Mustermietvertrages vorliegt und dieser keiner rechtssicheren Prüfung unterzogen wurde.

Bilanzrecht

• Wo sind Wohnungen und Heime zur Flüchtlingsunterbringung in der Bilanz auszu-weisen?

In der Regel werden Wohnungen und Einrichtungen zur Unterbringung von Flüchtlingen unter "Grundstücke mit Wohnbauten" aktiviert. Wohncontainer, die bewegliche Wirt-schaftsgüter sind, sind unter "Andere Anlagen" zu erfassen.

• Sind Wohncontainer Gebäude oder bewegliche Wirtschaftsgüter?

Entscheidend ist, ob die Wohncontainer fest mit dem Grund und Boden verbunden sind (vgl. hierzu BFH-Urteil vom 28.09.2000, Az.: III R 26/99, Bundessteuerblatt Teil II 2001, 137).

• Sind Gebäude zur Unterbringung von Flüchtlingen, die langfristig an einen Dritten (z. B. Stadt) vermietet werden, noch dem Wohnungsunternehmen (Vermieter) wirtschaftlich zuzurechnen?

Die Frage der wirtschaftlichen Zuordnung stellt sich bei langfristigen Miet-, Pacht- und Leasingverträgen. § 246 Abs. 1 Satz 2 HGB und § 39 Abs. 2 AO sind annähernd inhaltlich gleich, so dass für die wirtschaftliche Zuordnung von einer Einheitlichkeit in Handels- und Steuerbilanz auszu-gehen ist.

Ein Wirtschaftsgut ist für bilanzielle Zwecke grundsätzlich dem zivilrechtlichen Eigentü-mer zuzurechnen (§ 39 Abs. 1 AO). Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, der den zivil-rechtlichen Eigentümer bei der gewählten Gestaltung dauernd von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut ausschließen kann. Auf die zivilrechtliche Befugnis, über das Wirtschafts-gut verfügen zu können, insbesondere es veräußern zu können, kommt es nicht an. Erfor-derlich ist, dass der Steuerpflichtige die Sachherrschaft ausübt und dass ihm die Erträge aus dem Objekt zufließen und die Chance der Wertsteigerung und das Risiko der Wertmin-derung zustehen.

Für die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums ist anhand der Umstände des Einzel-falls zu entscheiden.

Nach dem Leasingerlass zu Teilamortisationsverträgen über unbewegliche Wirtschaftsgü-ter vom 23.12.1991 (IV B 2 – S 2170 – 115/91, Bundessteuerblatt Teil I 1992, 13) ergeben sich folgende Kriterien, die für eine Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums beim Vermie-ter sprechen:

  • kein Spezialleasing,
  • Grundmietzeit nicht länger als 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer,
  • Grundmietzeit nicht kürzer als 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer,
  • Kaufpreis der Kaufoption nicht geringer als der steuerliche Restbuchwert des Ge-bäudes,
  • Anschlussmiete der Mietverlängerungsoption nicht geringer als 75 % der ortsübli-chen Miete,
  • Mieter/Leasingnehmer trägt keine besonderen (Eigentümer) Risiken, u. a. die Ge-fahr des Untergangs der Immobilie.

Würde wirtschaftliches Eigentum auf den Mieter übergehen, hätte der Vermieter den Ge-bäudeabgang (auf der Aktivseite) zu zeigen, eine Forderung (abgezinste Mietzahlungen) einzubuchen und jährlich die Forderung anzupassen (Minderung durch Zahlungseingang und Erhöhung durch Aufzinsung).

• Über welche Nutzungsdauer ist abzuschreiben?

Handelsbilanz

Grundsätzlich sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnungen und Ein-richtungen zur Flüchtlingsunterbringung über die übliche Abschreibungsdauer zu vertei-len. Bei besonderen Umständen (Belegung einer Wohnung mit hoher Personenzahl, spezi-elle Flüchtlingseinrichtungen, Wohncontainer) ist eine notwendige kürzere Abschrei-bungsdauer zu prüfen.

Steuerbilanz

Grundsätzlich sind Gebäude, die zu Wohnzwecken dienen (Wohnbauten), gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG mit 2 % (Fertigstellung nach dem 31.12.1924) bzw. 2,5 % (Fertigstellung vor dem 01.01.1925) abzuschreiben. Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, sind mit ei-ner 3%igen AfA zu belegen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG). Allerdings dürften auch Flücht-lingsheime als Wohnbauten anzusehen sein. Zum Begriff einer Wohnung siehe § 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht die Möglichkeit, über eine kürzere Nutzungsdauer abzuschreiben. Dazu sind wirtschaftliche oder technische Gründe zu dokumentieren.

Wohncontainer dürften einer kürzeren als der 50-jährigen Nutzungsdauer unterliegen. Für Wohncontainer, die bewegliche Wirtschaftsgüter darstellen, nennen die AfA-Tabellen (BMF, 15.12.2000, IV D 2 – S 1551 – 188/00) eine 10-jährige Nutzungsdauer.

• Was ist bei Baubetreuungsleistungen im Zusammenhang mit einer Baumaßnahme eines Dritten zur Unterbringung von Flüchtlingen zu beachten?

Als Baubetreuer würde das Wohnungsunternehmen im fremden Namen und für fremde Rechnung handeln. Das Wohnungsunternehmen als Dienstleister erfasst in der Gewinn- und Verlustrechnung Betreuungsgebühren.

• Was ist bilanziell zu beachten, wenn das Wohnungsunternehmen auf einem frem-den Grundstück Bauleistungen für einen Dritten (z. B. Stadt) erbringt?

Werden vom Wohnungsunternehmen Bauleistungen zur Errichtung, zum Umbau oder zur Modernisierung im eigenen Namen vergeben, hat das Wohnungsunternehmen bei Über-gabe der Baumaßnahme die Bauleistungen dem Dritten in Rechnung zu stellen (bis zur Abrechnung "Unfertige Leistungen" aktivieren).

Steuerrecht

Körperschaft- und gewerbesteuerliche Fragestellungen

• Was ist vom Wohnungsunternehmen bei einer langfristigen Vermietung einer Flüchtlingsunterbringung an einen Dritten (z. B. Stadt oder caritative Einrichtung) steuerlich zu beachten?

Bei der langfristigen Vermietung einer Flüchtlingseinrichtung ist auch steuerlich zu prü-fen, ob wirtschaftliches Eigentum an dem Gebäude an den Mieter übergeht (vgl. hierzu die entsprechenden Ausführungen unter Bilanzrecht) und sich damit Auswirkungen auf das steuerliche Einkommen zeigen.

• Kann im Zusammenhang mit Baumaßnahmen zur Errichtung einer Flüchtlingsein-richtung die gesetzliche Regelung zur EK 02-Abgeltungssteuer Bedeutung haben?

Ja, wenn das Wohnungsunternehmen zur Weiteranwendung der bisherigen Rechtslage des § 38 KStG optiert (Herstellung der körperschaftsteuerlichen Ausschüttungsbelastung bei Verwendung von steuerlichem Eigenkapital EK 02) und damit die EK 02-Abgeltungssteuer (§ 38 Abs. 5 KStG) nicht gezahlt hat.

Kapitalgesellschaften und vollsteuerpflichtige Genossenschaften müssen, um die bisheri-ge Rechtslage des § 38 KStG weiterhin anwenden zu können, bis einschließlich 2019 be-stimmte Voraussetzungen erfüllen (siehe hierzu § 34 Abs. 14 KStG). Eine Voraussetzung ist, dass in jedem Jahr die Umsatzerlöse aus der Verwaltung und Nutzung eigenen zu Wohn-zwecken dienenden Grundbesitzes, aus der Betreuung von Wohnungsbauten und aus der Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen oder Eigentumswohnun-gen (wohnungswirtschaftliche Umsatzerlöse) überwiegen müssen. Für steuerbefreite Ver-mietungsgenossenschaften wird das Einhalten dieser Umsatzgrenze als Voraussetzung für die Weiteranwendung der bisherigen Rechtslage des § 38 KStG nicht gefordert.

Erbringt das Wohnungsunternehmen z. B. auf einem fremden Grundstück für einen Dritten eine Bauleistung und würde diese in dem entsprechenden Jahr höher sein als die woh-nungswirtschaftlichen Umsatzerlöse des Unternehmens, wäre die Option hinfällig und die EK 02-Abgeltungssteuer müsste gezahlt werden.

Anmerkung: In Bezug auf die Unterbringung in Flüchtlingsheimen sollte darauf geachtet werden, dass auch tatsächlich eine "Nutzung zu Wohnzwecken" gegeben ist (zum Begriff der Wohnung siehe § 181 Abs. 9 BewG), da ansonsten – ggf. – das Überwiegen wohnungs-wirtschaftliche Umsatzerlöse in Gefahr geraten könnte.

• Hat eine kommunale Wohnungsgesellschaft bei Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen besondere steuerliche Bestimmungen zu be-achten?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung gem. § 8 Abs. 3 KStG läge dann vor, wenn die Unter-bringung von Flüchtlingen im Interesse eines Anteilseigners erfolgt und nachteilig für das Wohnungsunternehmen ist. Das Wohnungsunternehmen sollte seine Entscheidung zur Un-terbringung von Flüchtlingen anhand einer wirtschaftlichen Planungsrechnung dokumen-tieren.

• Kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG durch eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen gefähr-det sein?

Für die Beanspruchung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung dürfen vom Wohnungsun-ternehmen keine schädlichen, insbesondere keine gewerblichen, Tätigkeiten ausgeübt werden. Es sei denn, sie zählen zu den gesetzlich ausdrücklich zugelassenen Nebentätig-keiten gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (Betreuung von Wohnungsbauten sowie Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnun-gen).

Ob aus einer Unterbringung von Flüchtlingen eine Gefährdung der erweiterten Gewerbe-steuerkürzung eintritt, ist vom konkreten Einzelfall abhängig.

Wenn die Vermietungstätigkeit über den Rahmen der reinen Vermögensverwaltung hin-ausgeht und/oder nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden, nimmt die Vermietung einen gewerblichen Charakter mit der Konsequenz des Verlustes der erweiterten Gewerbe-steuerkürzung an (siehe hierzu Hinweis 15.7 Abs. 2 EStH 2013 'Gewerblicher Charakter der Vermietungstätigkeit').

Bei der Vermietung möblierter Zimmer dürfen solche Nebentätigkeiten nicht ausgeübt werden, die der Organisation eines Beherbergungsbetriebes entsprechen (siehe hierzu Hinweis 15.7 Abs. 2 EStH 2013 'Vermietung möblierter Zimmer'). Auch Bauleistungen zur Errichtung einer Flüchtlingseinrichtung auf einem fremden Grundstück sowie eine Baubetreuungstätigkeit in Bezug auf Nicht-Wohnungsbauten sind schädlich für die Beanspruchung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Grundsätzlich nicht schädlich ist die Vermietung von Räumlichkeiten an die Stadt (An-teils-eigner), wenn die Stadt die Flüchtlingsunterbringung im hoheitlichen Bereich vor-nimmt (vgl. Fachbuch für die Wohnungswirtschaft, Die Gewerbesteuer bei Wohnungsun-ternehmen, Hrsg. GdW, Hammonia Verlag 2002, S. 89 ff.).

• Was haben Vermietungsgenossenschaften im Zusammenhang mit der Vermietung an Flüchtlinge zu beachten?

Vermietungsgenossenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Körper-schaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, § 3 Nr. 15 GewStG).

Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 1 Buchstabe a) KStG ist grundsätzlich nur die Überlassung von Wohnungen an Mitglieder begünstigt. Nach dem BMF-Schreiben vom 22.11.1991 (Bundessteuerblatt Teil I 1991, S. 1014 ff.) können Genossenschaftsanteile steuerbegüns-tigt auch von Dritten (z. B. Kommunen) gehalten werden, wenn der Miet- oder Nutzungs-vertrag mit dem die Wohnung tatsächlich Nutzenden abgeschlossen ist (Billigkeitsrege-lung). Die Vermietung eines Wohngebäudes an eine Hausgemeinschaft ist steuerbegüns-tigt im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, wenn die einzelnen Wohnungsnutzer auch Genos-senschaftsmitglieder sind.

In den Veranlagungszeiträumen 2014 bis 2018 (!!!) verlieren Vermietungsgenossenschaf-ten die Steuerbefreiung gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG nicht, wenn sie Bürgerkriegsflücht-linge und Asylbewerber vorübergehend in ihren Wohnungen unterbringen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Genossenschaft einen Miet- oder Nutzungsvertrag mit einer juristischen Person des öffentlichen Rechts (z. B. Kommune) abschließt, die gleichzeitig Genossenschaftsanteile erwirbt und hält. Eine Einweisungsverfügung nach dem Ord-nungsbehördengesetz der Länder steht dabei einem Miet- oder Nutzungsvertrag gleich (vgl. BMF-Schreiben vom 20.11.2014, Bundessteuerblatt Teil I 2014, S. 1613).

Hinweis: Die Einzelheiten zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen sind regelmäßig in den Satzungen der Genossenschaften festgehalten.

Dienstleistungen und Betreuungsleistungen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen sind nicht begünstigte Einnahmen (Anrechnung auf die sog. 10%-Einnahmengrenze) und im partiell steuerpflichtigen Bereich zu erfassen. Bei Überschreiten der 10%-Einnahmengrenze verliert die Genossenschaft den Status einer Vermietungsge-nossenschaft und wird insgesamt steuerpflichtig.

Umsatzsteuerliche Fragestellungen

• Können sich aus der langfristigen Vermietung von Flüchtlingsunterbringungen umsatzsteuerliche Probleme ergeben?

Ja, wenn das wirtschaftliche Eigentum des Gebäudes an den Mieter übergeht (vgl. hierzu die Ausführungen unter Bilanzrecht).

Umsatzsteuerlich führt die Übergabe eines Mietgegenstandes vom Vermieter an den Mie-ter zu einer umsatzsteuerbaren und umsatzsteuerpflichtigen Lieferung (vgl. Abschnitt 3.5 Abs. 5 Umsatzsteuer-Anwendungserlass). Dem Vermieter stünde der Vorsteuerabzug nach den allgemeinen Grundsätzen zu.

• Was ist bei kurzfristigen Mietverträgen umsatzsteuerlich zu beachten?

Bei einer geplanten Mietvertragsdauer von bis zu sechs Monaten wird von einem kurzfris-tigen Mietvertrag ausgegangen.

Kurzfristige Mietverträge sind – im Gegensatz zu langfristigen Mietverträgen – umsatz-steuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) und unterliegen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG). Eventuell erbrachte zusätzliche Dienstleistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, unterliegen dagegen dem Regelsteuersatz von 19 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG); zu weiteren Details siehe Abschnitt 12.16. Abs. 8 Umsatzsteuer-Anwendungserlass).

• Was ist bei einer lang- oder kurzfristigen Wohnraumüberlassung bezüglich der Er-bringung weiterer Dienstleistungen zu beachten?

Es ist zu prüfen, ob zusätzlich erbrachte Dienstleistungen als Nebenleistung zur lang- bzw. kurzfristigen Vermietungsleistung oder als eigenständige, gesondert erbrachte Leistungen anzusehen sind.

Eine einfache Standardmöblierung (z. B. je Person ein Bett, 1 Stuhl 1 Schrank/Schrankfach, 1 Tisch je Zimmer, ggf. Gemeinschaftsküche) kann z. B. noch als Nebenleistung zur Vermietung angesehen werden. Eventuell erbrachte Verpflegungsleis-tungen stellen dagegen eigenständige Leistungen dar, die dem Regelsteuersatz von 19 % unterliegen. Erhebliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit einer Vermietung können auch zur vollständigen Umsatzsteuerpflicht des Vertrages führen (sog. 'Vertrag besonderer Art').

Zu weiteren Details wird auf die Ausführungen in der Verfügung des BayLfSt vom 11.02.2015, Punkt III, sowie Abschnitt 4.12.1. Abs. 5, Abschnitt 4.12.6. und Abschnitt 12.16. Abs. 4 Umsatzsteuer-Anwendungserlass verwiesen.

• Was ist bei Rahmenverträgen umsatzsteuerlich zu beachten?

Ein Rahmenvertrag begründet für sich genommen noch kein umsatzsteuerliches Leis-tungsverhältnis, sondern legt nur die einheitlichen Bedingungen für eine Vielzahl von noch abzuschließenden Einzelmietverhältnissen fest. Das jeweilige Einzelmietverhältnis wird erst begründet, wenn die unterzubringende Person durch Einweisung tatsächlich un-tergebracht wird. Für die umsatzsteuerliche Beurteilung der Einzelmietverträge sind die Bestimmungen des Rahmenvertrags und die spätere tatsächliche Umsetzung entschei-dend (siehe hierzu die Ausführungen des BayLfSt vom 11.02.2015, Punkt IV.).

• Was ist umsatzsteuerlich bei der Vermietung von Wohncontainern zu beachten?

Die umsatzsteuerliche Beurteilung der Vermietung von Wohncontainern ist im Einzelfall davon abhängig, ob es sich beim Wohncontainer um ein bewegliches Wirtschaftsgut oder um ein unbewegliches Wirtschaftsgut, d. h. ein mit Grund und Boden fest verbundenes Ge-bäude, handelt. Eine nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) UStG umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung liegt regelmäßig nicht bei der Vermietung von Baulichkeiten vor, die nur zu einem vo-rüber-gehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden und daher keine Bestandtei-le des Grundstücks sind (vgl. BFH-Urteil vom 15.12.1966, V 252/63, Bundessteuerblatt Teil III 1967, S. 209).

Bei der Vermietung von Wohncontainern ist daher zu prüfen, ob eine umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung oder eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung eines beweglichen Wirtschaftsguts gegeben ist. Die Beurteilung hängt wesentlich davon ab, mit welchem Aufwand die Wohncontainer wieder entfernt werden können:

Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 16.01.2003 (C-315/00): Die Vermietung ei-nes Gebäudes, das aus Fertigteilen errichtetet wird, die so in das Erdreich eingelassen werden, dass sie weder leicht demontiert noch leicht versetzt werden können, stellt eine Grundstücksvermietung dar, auch wenn dieses Gebäude nach Beendigung des Mietver-trags entfernt und auf einem anderen Grundstück wieder verwendet werden soll.

Im vorliegenden Fall wurden Gemeinschaftsunterkünfte als ein- und zweistöckige Gebäu-de – Fertighäusern vergleichbar – aus vorgefertigten Teilen errichtet. Die Gebäude stan-den auf Sockeln aus Beton, die auf einem in das Erdreich eingelassenen Betonfundament errichtet worden waren. Die aus Platten bestehenden Wände waren mit den in das Fun-dament eingelassenen Befestigungsbolzen verschraubt. Die Dachstühle waren mit Dach-ziegeln gedeckt. Die Fußböden und Wände der Sanitär- und Küchenräume waren gefliest. Das auf das Fundament aufgesetzte Gebäude konnte aufgrund des für seine Herstellung verwendeten Bausystems jederzeit von acht Personen innerhalb von zehn Tagen zur Wie-derverwertung demontiert werden.

Anders der EuGH in seinem Urteil vom 03.07.1997 (C-60/96): Die Vermietung beweg-licher Wohnräume, wie z. B. die Vermietung von Wohnanhängern, Zelten, Mobilheimen und Freizeitunterkünften in Leichtbauweise, die mit dem Grundstück nicht fest verbunden sind, ist keine Grundstücksvermietung.

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